OPCI vs SCPI : quelle stratégie d’investissement immobilier choisir ?

L'investissement immobilier attire de plus en plus d'investisseurs, en quête de diversification et de rendement. Nous allons analyser les différences fondamentales entre les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour vous aider à choisir la stratégie d'investissement la plus adaptée à vos besoins.

OPCI et SCPI : deux supports d'investissement immobilier collectifs

Les OPCI et les SCPI sont deux supports d'investissement immobilier collectifs qui permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Ils offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur patrimoine et de bénéficier de la gestion professionnelle d'un expert. Les OPCI et les SCPI présentent des avantages et des inconvénients distincts. Il est important de bien comprendre leurs caractéristiques pour choisir le support d'investissement le plus adapté à son profil et à ses objectifs.

Définition et fonctionnement

• OPCI : L'Organisme de Placement Collectif en Immobilier est une structure financière qui regroupe des capitaux pour investir dans l'immobilier de manière diversifiée. Les OPCI investissent dans un large éventail d'actifs immobiliers, et parfois même financiers, et peuvent être ouverts ou fermés à la souscription. La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion spécialisée, qui sélectionne les actifs et gère les opérations quotidiennes.
• SCPI : La Société Civile de Placement Immobilier est une société qui détient un patrimoine immobilier composé de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou des logements. Les SCPI sont divisées en parts, et chaque part correspond à une fraction du patrimoine. Les investisseurs acquièrent des parts de SCPI pour bénéficier des revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier. La gestion des SCPI est assurée par une société de gestion spécialisée, qui gère le patrimoine immobilier et distribue les revenus aux investisseurs.

Points communs

• Investissement indirect dans l'immobilier.
• Diversification géographique et sectorielle.
• Gestion professionnelle par une société de gestion.
• Liquidité potentielle des parts.

Analyse comparative : OPCI vs SCPI

L'OPCI et la SCPI présentent des différences essentielles en matière d'objectifs d'investissement, de nature du patrimoine, de liquidité, de performance, de frais et de fiscalité. Comparons ces deux supports sur ces différents critères pour identifier leurs points forts et leurs points faibles.

Objectif d'investissement

• OPCI : L'objectif principal des OPCI est de générer une performance globale, en combinant une croissance du capital et des revenus. Les OPCI visent un rendement à moyen ou long terme, avec une certaine volatilité, et peuvent être considérés comme une alternative aux investissements en actions. Les OPCI peuvent investir dans des actifs immobiliers et financiers, offrant une diversification accrue.
• SCPI : La SCPI vise principalement la génération de revenus fonciers réguliers. Les SCPI s'adressent aux investisseurs qui recherchent un revenu régulier et stable à long terme, avec une performance moins volatile. Elles sont souvent considérées comme un placement à faible risque, car les revenus locatifs sont généralement stables et prévisibles. Les SCPI investissent principalement dans des actifs immobiliers, offrant une visibilité accrue sur le patrimoine.

Nature du patrimoine

• OPCI : Les OPCI investissent dans un patrimoine diversifié, qui peut inclure des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements) et financiers (actions, obligations). La part immobilière reste généralement majoritaire. Les OPCI ont l'avantage de pouvoir s'adapter aux fluctuations du marché et de diversifier les risques en investissant dans différents secteurs et régions. Les OPCI peuvent également investir dans des actifs innovants, tels que les immeubles de bureaux intelligents ou les centres commerciaux nouvelle génération, offrant un potentiel de croissance plus important.
• SCPI : Les SCPI investissent essentiellement dans un patrimoine immobilier, composé de biens immobiliers précis, comme des bureaux, des commerces ou des logements. Les SCPI offrent une meilleure visibilité sur l'investissement, avec une forte concentration sur un secteur immobilier spécifique. Les SCPI peuvent se spécialiser dans des niches spécifiques du marché immobilier, comme les SCPI de bureaux, de commerces ou de logements étudiants, permettant aux investisseurs de se concentrer sur un secteur qui correspond à leurs préférences.

Niveau de liquidité

• OPCI : Les OPCI offrent généralement un niveau de liquidité supérieur aux SCPI. Les investisseurs peuvent généralement racheter leurs parts à tout moment, sous réserve de la politique de la société de gestion. Les OPCI offrent une flexibilité accrue aux investisseurs qui recherchent un accès rapide à leur capital.
• SCPI : Les SCPI sont moins liquides que les OPCI. Les rachats de parts sont souvent soumis à des périodes de suspension, et la liquidité dépend de la demande sur le marché secondaire des parts. Les investisseurs doivent donc être conscients de la difficulté de racheter leurs parts rapidement et de la possibilité de perte en capital. Les SCPI sont plus adaptées aux investisseurs qui recherchent un investissement à long terme, avec une horizon d'investissement plus large.

Performance

La performance des OPCI et des SCPI est souvent comparée, mais il est important de comprendre que leurs objectifs d'investissement sont différents. La performance des OPCI est généralement plus volatile que celle des SCPI, car elle est influencée par les fluctuations du marché financier et immobilier. Les OPCI peuvent générer des performances élevées, mais elles peuvent également subir des baisses importantes en cas de correction du marché. La performance des SCPI est généralement plus stable, car elle est principalement liée aux revenus locatifs. Les SCPI offrent un rendement régulier et prévisible, avec une volatilité limitée. Cependant, le rendement des SCPI est généralement inférieur à celui des OPCI.

En 2022, la performance moyenne des OPCI a été de 4,5% , tandis que la performance moyenne des SCPI a été de 3,2% . Il est important de noter que ces chiffres ne sont qu'une indication de la performance passée et ne garantissent pas les performances futures.

Frais

• OPCI : Les OPCI sont généralement soumis à des frais de gestion et de performance, qui varient selon la société de gestion. Ces frais peuvent représenter un coût important pour les investisseurs. Les frais de gestion des OPCI peuvent atteindre 1,5% par an, et les frais de performance peuvent varier en fonction de la performance du fonds.
• SCPI : Les SCPI sont généralement assujetties à des frais de souscription et de gestion, qui sont généralement moins élevés que les frais des OPCI. Cependant, il est important de comparer les frais de différents SCPI avant d'investir. Les frais de souscription des SCPI sont généralement compris entre 5% et 10% du capital investi, et les frais de gestion sont généralement compris entre 0,5% et 1,5% par an.

Fiscalité

• OPCI : Les revenus générés par les OPCI sont imposés au titre des revenus du capital. La fiscalité des OPCI est donc généralement plus lourde que celle des SCPI. Les revenus des OPCI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction d'un abattement de 40% .
• SCPI : Les revenus générés par les SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. La fiscalité des SCPI est donc généralement moins élevée que celle des OPCI, car le taux d'imposition des revenus fonciers est souvent inférieur à celui des revenus du capital. Les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction d'un abattement de 30% .

OPCI et SCPI : comment choisir ?

Le choix entre un OPCI et une SCPI dépend de plusieurs facteurs, notamment votre profil d'investisseur, vos objectifs d'investissement et votre tolérance au risque.

Profil d'investisseur

• Investisseur à profil prudent : La SCPI peut être une bonne option si vous recherchez une performance stable et un revenu régulier.
• Investisseur à profil dynamique : L'OPCI peut être plus adapté si vous recherchez une performance potentielle plus importante et une diversification plus large.
• Investisseur à court terme : L'OPCI peut être intéressant si vous recherchez une meilleure liquidité et la possibilité de racheter vos parts rapidement.
• Investisseur à long terme : Le choix entre un OPCI et une SCPI dépend de vos objectifs et de votre tolérance au risque.

Objectifs d'investissement

• Recherche de rendement : L'OPCI peut vous permettre de profiter d'un potentiel de performance plus important, mais il est également plus risqué.
• Recherche de revenus réguliers : La SCPI peut vous garantir un revenu locatif stable et prévisible.
• Diversification du patrimoine : L'OPCI vous offre une diversification géographique et sectorielle plus étendue, tandis que la SCPI est plus concentrée sur un secteur immobilier précis.

Appétit pour le risque

• Tolérance au risque faible : La SCPI est généralement une option moins risquée, car elle offre une performance plus stable.
• Tolérance au risque élevée : L'OPCI peut être une option plus risquée, mais il peut également générer des performances plus élevées.

Cas pratiques : exemples d'OPCI et de SCPI

Pour illustrer les différences entre les OPCI et les SCPI, examinons quelques exemples concrets de supports d'investissement.

• OPCI : Par exemple, l'OPCI "Immobilier Européen" (gérée par la société de gestion Axa IM) investit dans un patrimoine immobilier diversifié en Europe, comprenant des bureaux, des commerces et des logements. L'OPCI "Investissement Diversifié" (gérée par Amundi) investit dans des actifs immobiliers et financiers, permettant une diversification accrue.
• SCPI : Par exemple, la SCPI "Pierre Papier" (gérée par la société de gestion Foncière de Paris) investit dans un portefeuille de bureaux en région parisienne. La SCPI "Commerce France" (gérée par la société de gestion Corum) investit dans des commerces de proximité en France. La SCPI "Logement Social" (gérée par la société de gestion Primonial REIM) investit dans des logements sociaux, offrant un rendement régulier et une fiscalité avantageuse.

Il est important de comparer les performances passées des différents OPCI et SCPI, ainsi que leurs frais, avant de prendre une décision d'investissement.

L'investissement immobilier, que ce soit via des OPCI ou des SCPI, est une stratégie de long terme qui offre des avantages importants en termes de diversification et de rendement. Avant d'investir, il est essentiel de bien comprendre les risques et les caractéristiques de chaque support, ainsi que ses implications fiscales.