L'état "clos et couvert" est un concept fondamental en droit de la construction, marquant une étape cruciale dans le processus de réalisation d'un bien immobilier. Il représente le moment où la structure du bâtiment est achevée, offrant une protection contre les éléments et permettant la poursuite des travaux intérieurs. Cette notion, souvent mentionnée dans les contrats de construction, est d'une importance capitale pour les obligations des parties concernées, notamment le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre.
Définition juridique de "clos et couvert"
La définition juridique de "clos et couvert" est généralement définie dans les contrats de construction, mais on la retrouve également dans des textes législatifs comme le Code civil.
Définition légale
Selon l'article 1792 du Code civil, "clos et couvert" signifie que la construction présente une structure achevée et que le bâtiment est protégé des intempéries. Cela implique la présence de murs, d'un toit et d'ouvertures fonctionnelles comme des portes et fenêtres, permettant l'accès à l'intérieur du bâtiment.
Critères d'appréciation
- Structure de la construction : Les murs extérieurs doivent être achevés et solidaires, offrant une enveloppe complète au bâtiment. Le toit doit être en place et étanche, protégeant l'intérieur des intempéries.
- Présence d'ouvertures : Le bâtiment doit comporter des ouvertures fonctionnelles comme des portes et des fenêtres, permettant l'accès à l'intérieur et la ventilation. Ces ouvertures doivent être installées et opérationnelles.
- Etat de la couverture : La couverture du bâtiment doit être en place et conforme aux normes de sécurité et d'étanchéité. Elle doit être capable de résister aux intempéries et de protéger l'intérieur du bâtiment.
- Aménagement intérieur minimal : Bien que l'état "clos et couvert" ne nécessite pas un aménagement complet de l'intérieur, il est généralement admis qu'un minimum de travaux intérieurs, comme la pose des revêtements de sol ou le plafonnage, doivent être réalisés.
Il est important de noter que l'état "clos et couvert" n'implique pas nécessairement l'achèvement de tous les travaux. Des finitions, des aménagements intérieurs et des équipements peuvent encore être à réaliser après la réalisation de cet état.
Exemples concrets
Pour illustrer les différents degrés de "clos et couvert", prenons l'exemple d'une maison individuelle en construction, comme la résidence "Les Jardins de Provence" à Aix-en-Provence.
- Gros œuvre : Les fondations et les murs sont construits, le toit est en place, mais les fenêtres et les portes ne sont pas encore installées. La résidence "Les Jardins de Provence" est dans cet état à la fin du mois de juin.
- Clos et couvert : La structure du bâtiment est achevée, les murs sont enduits, le toit est étanche et les fenêtres et les portes sont installées. La résidence "Les Jardins de Provence" atteint cet état à la fin du mois d'août.
- Achevé : La maison est entièrement finie, avec des aménagements intérieurs complets, des équipements installés et les finitions réalisées. La résidence "Les Jardins de Provence" est achevée à la fin du mois de décembre.
Implications juridiques de l'état "clos et couvert"
L'état "clos et couvert" a des implications juridiques importantes pour les parties concernées par la construction, notamment le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre. Il représente un moment clé qui déclenche des obligations contractuelles, des possibilités de financement et des implications en matière d'assurance.
Impact sur les obligations contractuelles
A l'état "clos et couvert", le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre ont des obligations contractuelles précises. Le maître d'œuvre doit livrer le bien à l'état "clos et couvert" selon les conditions du contrat, et le maître d'ouvrage doit généralement effectuer un paiement partiel ou complet à ce stade.
- Délai d'exécution : Le contrat de construction spécifie généralement un délai d'exécution pour la réalisation de l'état "clos et couvert". Par exemple, dans le contrat de construction de la résidence "Les Jardins de Provence", le délai d'exécution pour l'état "clos et couvert" est fixé à 6 mois.
- Obligations de livraison : Le maître d'œuvre doit livrer le bien à l'état "clos et couvert" selon les conditions du contrat, y compris les plans et les spécifications. Il doit également fournir un procès-verbal de réception des travaux.
- Modalités de paiement : Les modalités de paiement sont généralement définies dans le contrat de construction. Un paiement partiel ou complet est souvent prévu à la réalisation de l'état "clos et couvert". Par exemple, dans le contrat de construction de la résidence "Les Jardins de Provence", 70% du prix total est payé à la réalisation de l'état "clos et couvert".
- Défaut de conformité : Si le bien livré à l'état "clos et couvert" ne correspond pas aux conditions du contrat, le maître d'ouvrage peut demander des réparations ou une réduction du prix. Il peut également engager une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits.
- Assurance construction : Le maître d'ouvrage est généralement tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage dès la réalisation de l'état "clos et couvert". Cette assurance garantit la réparation des vices cachés qui peuvent apparaître après la construction. La prime de l'assurance dommages ouvrage est généralement calculée en fonction du prix total de la construction. Par exemple, pour la résidence "Les Jardins de Provence", la prime de l'assurance dommages ouvrage est de 5% du prix total de la construction.
En cas de non-respect des obligations contractuelles, des sanctions juridiques peuvent être appliquées aux parties concernées. Cela peut inclure des dommages et intérêts, une résolution du contrat ou une injonction.
Impact sur la propriété et le financement
L'état "clos et couvert" peut également avoir un impact sur la propriété du bien et les options de financement disponibles.
- Transfert de propriété : Dans certains cas, le transfert de propriété du bien immobilier peut intervenir à la réalisation de l'état "clos et couvert". Il est important de consulter les termes du contrat de construction pour déterminer les conditions précises. Par exemple, dans le contrat de construction de la résidence "Les Jardins de Provence", le transfert de propriété est prévu à la réalisation de l'état "clos et couvert".
- Hypothèque : L'état "clos et couvert" peut faciliter l'obtention d'un prêt hypothécaire pour financer la construction. Les banques sont généralement plus enclines à accorder un prêt lorsque la construction est suffisamment avancée. Par exemple, la banque "Crédit Agricole" a accordé un prêt hypothécaire au maître d'ouvrage de la résidence "Les Jardins de Provence" à la réalisation de l'état "clos et couvert".
- Financement : Différentes options de financement sont disponibles pour les projets de construction, notamment des prêts bancaires, des prêts à taux fixe ou variable, et des prêts de type "crédit travaux". Les conditions de ces prêts peuvent varier en fonction de l'état de la construction. Par exemple, la banque "BNP Paribas" propose un prêt travaux à taux fixe pour les projets de construction en état "clos et couvert".
Impact sur les assurances
L'état "clos et couvert" déclenche également des obligations d'assurance pour le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre.
- Assurance dommages ouvrage : Le maître d'ouvrage est généralement tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage dès la réalisation de l'état "clos et couvert". Cette assurance garantit la réparation des vices cachés qui peuvent apparaître après la construction. La prime de l'assurance dommages ouvrage est généralement calculée en fonction du prix total de la construction. Par exemple, pour la résidence "Les Jardins de Provence", la prime de l'assurance dommages ouvrage est de 5% du prix total de la construction.
- Assurance responsabilité civile : Le maître d'œuvre est généralement tenu de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages qu'il pourrait causer à des tiers pendant la construction. La prime de l'assurance responsabilité civile est généralement calculée en fonction du chiffre d'affaires du maître d'œuvre.
- Assurance décennale : L'assurance décennale est une assurance obligatoire pour les professionnels du bâtiment. Elle couvre les dommages qui apparaissent après la construction et qui affectent la solidité du bâtiment ou la sécurité des personnes. Cette assurance prend effet à la réception des travaux. La prime de l'assurance décennale est généralement calculée en fonction du prix total de la construction. Par exemple, pour la résidence "Les Jardins de Provence", la prime de l'assurance décennale est de 3% du prix total de la construction.
En cas de sinistre, les assurances peuvent couvrir les dommages et les frais liés à la réparation ou à la reconstruction du bien immobilier.
Cas particuliers et jurisprudences
Dans certains cas, l'application du concept de "clos et couvert" peut être complexe et donner lieu à des litiges et des jurisprudences spécifiques.
Construction par étapes
Lorsque la construction est réalisée par étapes, la notion de "clos et couvert" peut être appliquée à chaque étape. Il est important de définir clairement les conditions et les obligations contractuelles pour chaque phase de la construction. Par exemple, dans le cas d'une construction de bureaux en plusieurs phases, l'état "clos et couvert" peut être atteint pour le premier bâtiment avant la construction du deuxième bâtiment.
Contestation de l'état "clos et couvert"
Des litiges peuvent survenir lorsque l'état "clos et couvert" est contesté par l'une ou l'autre des parties. Cela peut arriver lorsque le bien livré ne répond pas aux conditions du contrat ou lorsque les travaux ne sont pas suffisamment avancés. Les tribunaux examinent alors les conditions du contrat et les critères d'appréciation de l'état "clos et couvert" pour déterminer si le bien est effectivement clos et couvert. Par exemple, dans l'affaire "Lejeune c. Dubois" de 2018, la Cour d'appel de Paris a jugé que le bien livré n'était pas en état "clos et couvert" car le toit n'était pas encore étanche.
Impact des nouvelles technologies
L'évolution des techniques de construction et l'utilisation de nouvelles technologies peuvent également avoir un impact sur la définition de "clos et couvert". Les matériaux et les procédés de construction innovants peuvent modifier les critères d'appréciation de l'état "clos et couvert", et nécessitent une adaptation de la législation et des contrats. Par exemple, l'utilisation de la construction modulaire en bois, qui est une technique de construction plus rapide et plus écologique, peut modifier les critères d'appréciation de l'état "clos et couvert" car les bâtiments modulaires sont souvent livrés en état "clos et couvert".
Conseils pratiques
- Négocier un contrat clair et précis : Il est essentiel de négocier un contrat de construction précis et détaillé qui définit clairement l'état "clos et couvert", les obligations des parties, les délais d'exécution et les modalités de paiement.
- Souscrire une assurance dommages ouvrage : Le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommages ouvrage dès la réalisation de l'état "clos et couvert" pour se protéger des vices cachés qui peuvent apparaître après la construction.
- Faire appel à un professionnel : Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger ou vérifier le contrat de construction et pour gérer les litiges qui pourraient survenir.
- Se renseigner sur les nouvelles technologies : Se tenir au courant des nouvelles technologies de construction et de leurs impacts sur la définition de "clos et couvert" est important pour prendre des décisions éclairées lors de la réalisation d'un projet de construction.
L'état "clos et couvert" est un concept crucial dans le domaine de la construction, ayant des implications juridiques importantes pour les parties concernées. Il est essentiel de comprendre les conditions et les obligations contractuelles liées à cet état afin de sécuriser les projets de construction et de minimiser les risques de litiges. En vous renseignant sur ce concept et en prenant les précautions nécessaires, vous pouvez assurer le bon déroulement de votre projet de construction et éviter les mauvaises surprises.